Южные территории: строим не кварталы — а среду для жизни

Развитие южных территорий Нижнего Новгорода сегодня перестаёт быть набором разрозненных строек и превращается в управляемую систему с горизонтом планирования 20–30 лет. Как регион выстраивает эту работу, какие уроки извлечены из предыдущей волны застройки и как инструмент КРТ меняет экономику масштабных проектов — рассказали в совместном интервью заместитель министра градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области Михаил Генин и и. о. финансового директора регионального оператора КРТ АО «СЗ НО "Дирекция по строительству"» Вадим Новик.

— Михаил Игоревич, как изменился подход к освоению этой территории по сравнению с предыдущей волной застройки? 

Когда мы говорим о развитии больших территорий, важно понимать: это не быстрый результат, а системная работа, где должны быть синхронизированы усилия муниципалитета, областного Правительства и федеральных органов. Мы осознанно идём по этому пути, чтобы не повторить ошибок, которые были допущены ранее при строительстве ЖК «Новинки Smart City» и ЖК «Окский берег».

Одна из таких ошибок — недоучёт инфраструктурной составляющей. Именно дефицит социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры на этой территории в прошлом стал причиной появления проблемы обманутых дольщиков, устранение которой в дальнейшем потребовало большой работы. Сейчас мы не только реанимируем территорию в Новинках, перезапуская старые идеи, но и посредством регионального оператора КРТ развиваем новые участки в Новинках и Ольгино – это абсолютно новые проекты, на данный момент самые масштабные в Нижегородской области. Градостроительные документы планирования были разработаны в 2023 году, они задали вектор развития на годы вперед. Еще раньше эти площадки прорабатывали другие застройщики, но к освоению участков так и не приступили.

Освоение территории стало возможным благодаря инструменту — комплексному развитию территории (КРТ). Договор о КРТ чётко фиксирует обязательства сторон по строительству социальных объектов, дорог и сетей с конкретными сроками. Мастер‑план выступает инструментом, который позволяет определить, как именно будет развиваться конкретная территория в рамках каждого проекта КРТ.

Сегодня развитие территорий перестаёт быть набором разрозненных строек и становится управляемой системой, синхронизированной по срокам и обязательствам. Ключевым элементом этой системы выступает региональный оператор КРТ — Дирекция по строительству. По итогам торгов в Новинках заключены договоры КРТ по двум лотам. В рамках оставшегося третьего лота Дирекция самостоятельно планирует выступить в роли застройщика: основой проекта КРТ станет строительство квартала с малоэтажной застройкой.

Согласно утверждённому мастер‑плану, в КРТ «Ольгино» входит 4 контура. Один из них — Городские кварталы Новое Ольгино — уже находится в стадии строительства, где застройщиком выступает дочерняя компания Дирекции.

— Вадим Александрович, какие инфраструктурные ограничения были главными тогда и как они снимаются сейчас?

Раньше главные инфраструктурные ограничения были не в технологиях, а в экономике проекта — и особенно остро эта проблема проявлялась в вопросе сетей. На старте жилых проектов техническая возможность подключения отсутствовала, а магистральной инфраструктуры, рассчитанной на комплексное развитие территорий, попросту не было. В этих условиях ресурсоснабжающие организации выставляли застройщикам полную стоимость на создание сетей по индивидуальному тарифу — без учёта нагрузки от соседних перспективных проектов. При этом вся нагрузка фактически ложилась на застройщика. Разумеется, в таких условиях никто не мог потянуть строительство сетей в одиночку: экономика проектов становилась нереализуемой, что в ряде случаев приводило к банкротствам и, как следствие, к появлению обманутых дольщиков.

Сейчас мы снимаем эти риски через финансовую модель КРТ, которую Дирекция формирует ещё на старте — это позволяет заранее сбалансировать обязательства инвестора и бюджета и прозрачно распределить расходы. Кроме того, магистральную инфраструктуру теперь развивает государство — при участии федерального центра и региональных властей. Новые проекты формируются уже с учётом готовых или запланированных магистралей, что снимает разобщённость и позволяет гарантировать синхронное появление жилья, дорог и социальных объектов.

Возьмём Новинки. Там огромные участки: 89,6 га и 46,6 га. В августе 2024 года мы провели первые торги на право заключения договора КРТ. По первому лоту победила дочерняя компания девелопера «Глоракс». Инвестиции — 104,8 миллиарда рублей — 663 тысячи квадратных метров жилья, четыре детских сада на 880 мест и школа на 1200 учеников. 2,5% жилых и нежилых помещений передаётся в собственность региона.

Второй лот — в 2025 году. Победитель — дочерняя компания краснодарского застройщика «Девелопмент Юг». Инвестиции — 105,7 миллиарда рублей, площадь — 46,6 гектара, 3,31% помещений уходит в собственность области. Здесь появится квартал почти на 15 тысяч жителей: 464 тысячи квадратных метров жилья и коммерции, два детских сада на 520 мест и школа на 1850 учеников. Плюс инвестор внедряет стандарт «Умный город» с подключением к «Безопасному городу».

Что касается Городских кварталов Новое Ольгино, возводимых в рамках 3 лота КРТ «Ольгино», площадь осваиваемой территории составляет 76,3 гектара. Общая площадь квартир составит свыше 300 тысяч квадратных метров, здесь смогут проживать более 11 тысяч человек. Проектные решения направлены на формирование полноценной городской среды с собственной инфраструктурой, общественными пространствами и всеми необходимыми для жизни объектами внутри района. Кварталы будет связывать бульвар, поделенный на зоны отдыха. Нам важно, чтобы каждая проживающая здесь семья могла найти всё необходимое в пределах шаговой доступности.

Горизонт планирования в Ольгино и Новинках — 20-30 лет.  Главная задача — не просто построить дома, а создать территорию с нуля: обеспечить её инженерными сетями, транспортной доступностью и социальной инфраструктурой параллельно с вводом жилья.

Для снятия инфраструктурных ограничений регионом привлечено финансирование на сети водоснабжения и водоотведения, развитие транспортной инфраструктуры, в частности строительство дублёра Гагарина, строительство двух понижающих подстанций 110/10 кВ и 12 распределительных подстанций, а также на ливневую канализацию, очистные сооружения и котельные. Суммарно финансирование составляет свыше 43 миллиардов рублей.

Если взять другие площадки КРТ незастроенной территории, то работа ведется аналогичная. Без снятия инфраструктурных ограничений к реализации проектов приступать нецелесообразно.

— Вадим Александрович, какая социальная инфраструктура представлена на южных территориях сегодня и что появится по итогам КРТ?

Дирекция по строительству разработала проектную документацию для детского сада на 320 мест и школы на 1500 мест в ЖК «Новинки Smart City». Объекты были открыты в 2023 году в рамках федеральной программы «Стимул» нацпроекта «Жилье и городская среда».

По итогам проектов комплексного развития территории, согласно разработанным Дирекцией мастер-планам, в Новинках должны появиться 8 детских садов, 2 школы, поликлиника, физкультурно-оздоровительный комплекс (ФОК), пожарное депо, а также объекты здравоохранения, включая стационар. В рамках проекта КРТ «Ольгино» — 9 детских садов, 3 школы, 2 поликлиники, ФОК, объект религиозного назначения и пункт полиции.

Конкретные технико‑экономические параметры объектов будут формироваться детально на стадии разработки документации по планировке территории.

— Михаил Игоревич, какие из планируемых проектов КРТ станут ключевыми на южных территориях Нижнего Новгорода?

На данный момент на южных территориях по средством регионального оператора КРТ реализуются 3 проекта. Все они находятся в орбите возводимого дублера проспекта Гагарина — без этой дороги реализация таких масштабных проектов была бы невозможна.

Еще один проект КРТ по инициативе правообладателя находится в стадии разработки. Инвестор — саратовская Группа компаний «Кронверк» — планирует возвести новый квартал среднеэтажной застройки площадью свыше 200 гектаров. Это ещё один крупный игрок, который подтверждает: интерес инвесторов к южным территориям высокий, и мы выстраиваем долгосрочную, системную работу. Проект призван объединить дома жилого комплекса «Окский берег» со стороны Богородска и Арзамаса, а также сформировать полноценную городскую среду, учитывающую запросы нынешних и будущих жителей. Торги проводило государство в лице агента – ПАО ДОМ. РФ. В рамках утверждённого в 2023 году проекта планировки на территории планируется возвести порядка 1,6 млн кв. м жилья. Инфраструктурный блок предусматривает строительство шести детских садов, трёх общеобразовательных школ, пожарного депо, физкультурно‑оздоровительного комплекса, двух взрослых и одной детской поликлиники. Часть объектов уже реализована за счёт бюджетных средств — в частности, введены в эксплуатацию школа, детский сад и взрослая поликлиника. Дальнейшее развитие территории будет осуществляться при активном участии инвестора, который обеспечит возведение новых социальных объектов с последующей передачей их в государственную и муниципальную собственность.

Развитие южных территорий ведётся в рамках федерального проекта «Жильё» национального проекта «Инфраструктура для жизни», инициированного Президентом России Владимиром Путиным.